Цели

Каждая деятельность человека служит определенной цели. С этой точки зрения деятельность по оценке имущества не является исключением. Поэтому важно определить для каких целей и намерений выполняется оценочная деятельность. Заказчик использует результаты оценочной деятельности для разных целей. Вернее, работа, которую он намеревается осуществить в перспективе, требует оценки имущества. 

В настоящее время оценочная деятельность осуществляется в широком спектре целей – при определении налоговой базы по налогу на имущество, приватизации государственного имущества,заложенииимущества, страховании имущества, вложении инвестиций, создании и реорганизации (ликвидации, разделении, слиянии) юридических лиц, а также при разрешении имущественных споров в судах. Развитие рынка недвижимости приводит к расширению охвата целей оценки и создает новые виды оценки.

Цель оценки имущества должна быть определена между сторонами (оценщиком и заказчиком) в договоре об оценке имущества. Поскольку цель оценочной деятельности является основой для выбора подхода, методов оценки. С другой стороны, проводя оценку для отдельных целей, делается ссылка на различные законодательные акты. Правовая основа оценки приватизируемого имущества отличается от правовой основы оценки имущества для целей налогообложения. С этой точки зрения должны быть установлены общие правила оценки имущества, независимо от цели и вида оценки, и это должно служить для определения рыночной стоимости имущества.

Оценочная деятельность подразделяется на обязательную и добровольную.

Добровольная оценка – это оценка имущества, принадлежащего заказчику, проводимая по его собственной инициативе, со стороны независимого оценщика. Во всех случаях, за исключением случаев, когда требуется обязательная оценка, оценка имущества осуществляется на добровольной основе (например, продажа, распределение имущества, кредит под залог, исполнение долговых обязательств и т.д.). Обязательная оценка осуществляется в случаях, прямо предусмотренных законодательством, и под государственным контролем. В обязательном порядке оценка имущества производится в следующих случаях:

• При определении стоимости государственного имущества в целях приватизации или передачи в доверенное управление;
• При использовании государственного и муниципального имущества для целей залога, продажи или его передачи другим лицам в связи с долговыми обязательствами;
• При переоценки основных фондов, находящихся в государственной собственности;
• При установлении ущерба, причиненного застрахованному государственному и муниципальному имуществу вследствие страхового случая по видам обязательного страхования;
• При необходимости оценки имущества в целях обеспечения судебного приговора или решения;
• При возникновении спора о стоимости имущества, принадлежащего акционерным обществам, при объединении или разделении этих обществ, изменении права владения имуществом, находящимся в доверенном управлении;
• При возникновении спора о стоимости имущества при разделе имущества по требованию одного или обоих разводящихся супругов;
• При разрешении споров, связанных с вопросами наследования;
• При реорганизации и ликвидации акционерных обществ и совместных предприятий с участием государства;
• При продажи имущества акционерного общества, в уставном фонде которого имеется доля государства, и при возникновении необходимости внесения изменений в уставный фонд;
• При необходимости проведения оценки объектов налогообложения с целью проверки правильности уплаты налоговых платежей;
• При выкупе имущества собственников для государственных и общественных нужд;
• При конфискации имущества;
• При необходимости определения величины ущерба имуществу собственника во время чрезвычайных ситуаций.

 

Методы

В ходе оценки обычно применяются три основных подхода (метода). Однако в особых случаях для определения реальной рыночной стоимости имущества оценщик может применить индивидуальный рыночный подход. Например, когда рыночная стоимость соответствующего объекта в сложившейсяситуации намного ниже по сравнению с аналогичным имуществом, оценщик может определить реальную рыночную стоимость, с учетом возможности более эффективного использования имущества посредством особого подхода.   

Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении текущих затрат, необходимых для замещения или воспроизводства объекта оценки, с учетом накопленного износа.

Затратный метод больше подходит для точного расчета затрат, понесенных при строительстве какого-либо аналогичного объекта. В случае страхования имущества, налогообложения, определения точной предварительной и текущей балансовой стоимости затратный метод считается более предпочтительным.

Стоимость объекта по затратному подходу определяется подготовкой места для строительства (приобретение земельного участка и документов для заключения договора аренды для начала строительства), объемом строительства и затратами на ремонт.

Восстановительная стоимость объекта определяется на основании объекта оценки. В качестве аналогичного объекта рассматривается здание, схожее с объектом оценки (с таким же функциональным назначением, плановым объемом и конструктивной структурой).

При применении затратного метода все возможные затраты на подготовку нового подходящего объекта рассчитываются по обобщенным показателям, далее вычитается накопленный износ, и к результатам добавляется стоимость земельного участка и улучшений. В случаях, при которых должным образом учитывается стоимость и накопленный износ, можно получить более точные результаты.

Метод капитализации доходов – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В основе метода капитализации доходов лежит принцип ожидания и в основном определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые принесет объект оценки. В этом случае рассматривается альтернативное использование объекта оценки. Проанализировав возможности лучшего и эффективного использования, будущие доходы капитализируются на основе доходоспособности имущества. В этом случае за основу берется рыночная информация об аренде имущества, процентные ставки и т.д. Изучаются возможности внедрения прибыльных видов бизнеса. Данный метод предпочтителен для более зрелых и стабильно развивающихся экономических условий.

При применении данного метода может проводиться прямая капитализация денежного потока для определения стоимости объекта оценки с точки зрения получения потенциальной прибыли.

Прямая капитализация состоит из определения стоимости объекта и путей распределения денежного потока, ожидаемого за период, непосредственно следующий за моментом оценки связи между доходом (денежный поток наличных) и стоимостью.

При этом в качестве расчетной базы используются результаты анализа рыночных ставок арендных платежей объектов, схожих с объектом оценки с точки зрения более эффективного использования, а также целенаправленной сдачи в аренду с учетом технического состояния.

Метод капитализации рыночных ставок арендных платежей наряду с использованием специфических средств, характерных для объекта, после расчета и применения ставки дисконтирования отражает логику потенциального инвестора и соответствующую упорядоченность рыночной стоимости объекта оценки.

Подход сравнительного анализа продаж – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, договорные цены которых известны.

Суть данного подхода заключается в том, что стоимость объекта оценки напрямую определяется в соответствии с ценами продаж аналогичных объектов. Каждая сопоставляемая цена продаж сравнивается с ценой продажи объекта оценки.

При сравнительном подходе, выполняются следующие виды деятельности:

1. Сбор информации, исследование рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу.
2. Проверка информации по каждому отобранному аналогу в отношении цены продажи, предлагаемых цен, договорных цен, физических характеристик, местоположения и иных условий.
3. Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки с точки зрения условий продажи, физических характеристик, местоположения, срока продажи.
4. Поправки, вносимые в цены, предлагаемые за каждый аналог, в отношении различий между ними и объектом оценки.
5. Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

Различия между аналогами и объектом оценки корректируются при анализе цен аналоговых объектов. Отрицательные поправки применяются в тех случаях, когда аналог превышает по своим показателям объект оценки. Положительные поправки же применяются в тех случаях, когда аналог уступает по своим показателям объекту оценки. Величина поправок определяется оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры.