Məqsədləri

Hər bir insan fəaliyyəti müəyyən məqsədə xidmət edir. Bu baxımdan əmlakın qiymətləndirilməsi fəaliyyəti də istisna olunmur. Ona görə də qiymətləndirmə fəaliyyətinin hansı niyyət və məram üçün yerinə yetirildiyinin müəyyən edilməsi mühüm əhəmiyyətə malikdir. Sifarişçi qiymətləndirmə fəaliyyətinin nəticələrindən müxtəlif məqsədlər üçün istifadə edir. Daha doğrusu, perspektivdə nəzərdə tutuduğu işlər ona məxsus əmlakın qiymətləndirilməsini zəruri edir. 

Hazırda qiymətləndirmə fəaliyyəti çox geniş məqsədlər üçün – əmlakın vergitutma bazasının müəyyənləşdirilməsi, dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi, əmlakın girov qoyulması, əmlakın sığorta olunması, investisiya qoyuluşları, hüquqi şəxslərin yaradılması və yenidən təşkili (ləğvi, ayrılması, birləşməsi), habelə məhkəmələrdə əmlak mübahisələri zamanı aparılır. Əmlak bazarının inkişafı qiymətləndirmə məqsədlərinin əhatə dairəsinin genişlənməsinə səbəb olur və yeni qiymətləndirmə növlərini meydana çıxarır.

Əmlakın hansı məqsəd üçün qiymətləndirilməsi tərəflər (qiymətlədirici və sifarişçi) arasında əmlak qiymətləndirilməsi üzrə bağlanacaq müqavilədə müəyyənləşdirilməlidir. Çünki, qiymətləndirmə fəaliyyətinin məqsədi qiymətləndirmənin yanaşma və metodlarının seçilməsi, dəyər növlərinin seçilməsi üçün əsas olur. Digər tərəfdən isə ayrı-ayrı məqsədlər üçün qiymətləndirmə aparılarkən müxtəlif qanunvericilik aktlarına istinad olunur. Özəlləşdirilən əmlakın qiymətləndirilməsinin hüquqi əsasları vergi məqsədləri üçün əmlakın qiymətləndirilməsinin hüquqi əsaslarından fərqlidir. Bu baxımdan, qiymətləndirmənin məqsədindən və növündən asılı olmayaraq əmlakın qiymətləndirilməsinin ümumi qaydaları olmalı və o, bu əmlakın bazar dəyərinin aşkara çıxarılmasına xidmət etməlidir.

Qiymətləndirmə fəaliyyətinin məcburi və könüllü qiymətləndirmə növləri vardır.

Könüllü qiymətləndirmə sifarişçinin öz təşəbbüsü ilə ona məxsus əmlakın müstəqil qiymətləndirici tərəfindən qiymətləndirilməsindən ibarətdir. Qiymətləndirilməsi məcburi hesab edilən hallar istisna olmaqla digər hallarda (məsələn, əmlakın satışı, bölüşdürülməsi, kretdit götürmək üçün girov qoyulması, borc öhdəliklərinin yerinə yetirilməsi və s.)  əmlakın qiymətləndirilməsi könüllülük əsasında həyata keçirilir. Əmlakın qiymətləndirilməsi qanunvericilikdə məcburi hesab edilən hallarda isə bu mütləq qaydada həyata keçirilir və dövlətin nəzarətində olur. Məcburi qiymətləndirmə halları aşağıdakılardır:

• Dövlət əmlakının dəyəri özəlləşdirmə və ya etimadlı idarəetməyə verilmə məqsədi ilə müəyyən edildikdə
• Dövlət və bələdiyyə əmlakı satıldıqda, girov qoyulduqda və ya boc öhdəlikləri ilə əlaqədar olaraq başqasına verildikdə
• Dövlət mülkiyyətində olan əsas fondlar yenidən qiymətləndirildikdə
• İcbari sığorta növləri üzrə sığorta hadisəsinin baş verməsi nəticəsində sığortalanmış dövlət və bələdiyyə əmlakına dəyən zərər müəyyən edildikdə
• Məhkəmə hökmünün və ya qərarının təmin edilməsi məqsədi ilə əmlakın qiymətləndirilməsinə zərurət yarandıqda
• Səhmdar cəmiyyətlərinin birləşdirilməsi və ya ayrılması, idarəetmədə olan əmlaka sahiblik hüququnun dəyişdirilməsi zamanı əmlakın dəyəri haqqında mübahisə yarandıqda
• Boşanan ər-arvadın birinin və ya hər ikisinin tələbi ilə əmlakın bölüşdürülməsi zamanı bu əmlakın dəyəri haqqında mübahisə yarandıqda
• Vərəsəlik məsələləri zamanı əmlakın dəyəri haqqında mübahisə yarandıqda
• Səhmdar cəmiyyətləri və dövlətin iştirakı ilə müştərək müəssisələr yenidən təşkil və ləğv edildikdə
• Nizamnamə fondunda dövlətin payı olan səhmdar cəmiyyətinin əmlakı satıldıqda və nizamnamə fondunda  dəyişiklik edilməsi zərurəti yarandıqda
• Vergi ödənişlərinin düzgünlüyünə nəzarət məqsədi ilə vergitutma obyektlərində qiymətləndirmə aparılmasına ehtiyac olduqda
• Mülkiyyətçilərin əmlakı dövlət və ictimai ehtiyaclar üçün satın alındıqda
• Əmlak  müsadirə edildikdə
• Fövqəladə hadisələr zamanı mülkiyyətçinin əmlakına dəymiş ziyanın müəyyənləşdirilməsinə zərurət yarandıqda.

 

Metodları

Qiymətləndirmə zamanı adətən üç əsas yanaşma (metod) tətbiq edilir. Lakin xüsusi hallarda əmlakın real bazar dəyərini müəyyən etmək qiymətləndirici fərdi yanaşmalar tətbiq edə bilər. Misal üçün müvafiq obyektin mövcud vəziyyətdə analoq əmlakla muqayisədə bazar dəyəri çox aşağı olduğu zaman qiymətləndirici xüsusi yanaşma ilə əmlakdan daha səmərəli istifadə imkanlarını nəzərə almaqla real bazar dəyərini müəyyən edə bilər.   

Xərc yanaşması – aşınması nəzərə alınmaqla qiymətləndirmə obyektinin əvəz olunması və yaxud bərpası üçün zəruri olan cari xərclərin müəyyən edilməsinə əsaslanan qiymətləndirmə metodlarının məcmusudur.

Xərc metodu hər hansı analoji obyektin yaradılması (tikintisi) zamanı çəkilən xərclərin dəqiq hesablanması üçün daha münasibdir. Əmlakın sığortası, vergiyə cəlb olunması, dəqiq ilkin və cari balans dəyərinin müəyyən edilməsi hallarında xərc metodu daha münasib hesab edilir.

Xərc metodu  ilə obyektin dəyəri onun yerləşdiyi yerin tikinti üçün hazır vəziyyətə gətirilməsi (torpaq sahəsinin alınması və tikintiyə başlamaq üçün icarə sənədlərinin alınması və s.), tikintinin həcmi və təmir xərcləri ilə müəyyən olunur.

Obyektin bərpa dəyəri analoji obyektin qiymətinə əsasən müəyyən olunur. Analoji obyekt kimi – qiymətləndirilən obyekt ilə uyğun olan (eyni funksional təyinatlı, həcm-planlı və konstruktiv quruluşlu) eyni tipli bina nəzərdən keçirilir.

Xərc metodun tətbiqi zamanı yeni uyğun obyektin hazır vəziyyətə gətirilməsi üçün çəkilə biləcək bütün xərclər ümumiləşdirilmiş göstəricilər əsasında aşınma nəzərə alınmaqla cari qiymətlərlə hesablanmış, alınmış qiymətin üstündə torpağın və yaxşılaşdırmaların dəyəri əlavə edilir. Bu zaman dəyərin və uyğun olaraq aşınmanın dəqiq nəzərə alındığı hallarda daha dəqiq nəticələr əldə etmək mümkündür.

Gəlirin kapitallaşdırılması yanaşması – qiymətləndirmə obyektindən gözlənilən gəlirin müəyyən edilməsinə əsaslanan qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin qiymətləndirilməsi metodlarının məcmusudur.

Gəlirin kapitallaşdırılması metodu ilə hesablama gözləmə prinsipinə əsaslanır və əsasən də qiymətləndirilən obyektin gələcəkdə gətirəcəyi gəlir əsasında müəyyən edilir. Bu zaman qiymətləndirilən obyektin alternativ istifadə imkanları nəzərdən keçirilir. Daha yaxşı və daha səmərəli istifadə imkanı təhlil edilərək əmlakın gəlir gətirmə qabiliyyəti əsasında gələcək gəlirlər kapitallaşdırılır. Bu zamanda obyektin icarəsi barədə bazar məlumatları, pulun faizləri və s. kimi məlumatlar əsas götürülür. Gəlirli biznes növlərinin tətbiqi imkanları araşdırılır. Bu metod daha yetkin və stabil inkişaf edən iqtisadi şəraitlər üçün daha münasibdir.

Bu metod zamanı potensial mənfəət əldə etmək nöqteyi nəzərindən qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin müəyyən edilməsi üçün nağd pul axınının birbaşa kapitallaşdırılması da aparıla bilər.

Birbaşa kapitallaşdırma obyektin dəyərinin müəyyən edilməsindən, gəlir (nağd pul axını) və dəyər arasındakı əlaqə ilə qiymətləndirmə anının birbaşa arxasınca gələn dövr ərzində gözlənilən pul axınının bölünməsi yollarından ibarətdir.

Bu zaman hesablama bazası qismində qiymətləndirmə obyekti ilə daha səmərəli istifadə olunması, habelə texniki vəziyyəti nəzərə alınmaqla məqsədyönlü icarəyə verilməsi baxımından oxşarlıq təşkil edən obyektlərin icarə ödəmələrinin bazar dərəcələri təhlilinin nəticələrindən istifadə edilir.

Diskont dərəcələrinin hesablayıb tətbiq etdikdən sonra obyektə xas olan spesifik vəsaitlərdən istifadə olunması ilə bərabər icarə ödəmələrinin bazar dərəcələrinin kapitallaşdırılması metodu potensial investorun məntiqini və qiymətləndirilən obyektin bazar dəyərinin müvafiq nizamlılığını əks etdirir.

Uyğun satışların müqayisəsi yanaşması – sövdələşmə qiymətləri məlum olan analoji obyektlə qiymətləndirmə obyektinin müqayisəsinə əsaslanaraq qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin qiymətləndirilməsi məcmusudur.

Bu yanaşmanın əsası ondan ibarətdir ki, qiymətləndirmə obyektinin dəyəri birbaşa olaraq analoji obyektlərin satış qiymətlərinə uyğun müəyyən edilir. Hər bir tutuşdurulan satış qiyməti qiymətləndirmə obyektinin satış qiyməti ilə müqayisə edilir.

Müqayisəli yanaşmadan istifadə edərkən aşağıdakı işləri həyata keçirilir:

1. Məlumatların toplanması, daşınmaz əmlak bazarının öyrənilməsi, alqı-satqı və satış təklifləri üzrə sövdələşmələrdən analoqların seçilməsi
2. Satış qiyməti, təklif olunan qiymətlər, sövdələşmə qiymətləri, fiziki xarakteristikaları, yerləşdiyi yer və digər şəraitlər ilə bağlı olaraq hər bir seçilmiş analoq üzrə məlumatların yoxlanılması
3. Satış şəraiti, fiziki xarakteristikası, yerləşdiyi yer, satış müddəti üzrə hər analoqun qiymətləndirmə obyekti ilə müqayisəsi və təhlili
4. Aralarındakı və qiymətləndirmə obyekti ilə olan müxtəlifliklərlə bağlı olaraq hər bir analoq üzrə təklif olunan qiymətlərə və ya satış qiymətlərinə edilən düzəlişlər
5. Analoqların düzəliş (korrektə) qiymətlərinin razılaşdırılması və qiymətləndirmə obyektinin dəyəri ilə bağlı nəticənin çıxarılması.

Analoq obyektlərin qiymətlərin təhlili zamanı analoqlar və qiymətləndirmə obyekti arasında mövcud olan fərqlərə düzəliş edilir. İnkaredici (mənfi) düzəlişlər o hallarda tətbiq edilir ki, analoq öz göstəriciləri ilə qiymətləndirmə obyektini üstələyir. Müsbət düzəlişlərdən isə o vaxt istifadə olunur ki, analoq öz göstəricilərinə görə qiymətləndirmə obyektindən geri qalsın. Düzəlişlərin dərəcəsi qiymətləndirici tərəfindən ekspert yolu ilə və yaxud mənzilin ümumi dəyərinin müqayisəsi elementlərinin xüsusi çəkisi əsasında müəyyən edilir.